银主盘买得过 强制出售物业不宜沾手

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有地产经纪表示﹐置业人士想买超值房子﹐便应当避免强制出售的物业。

一般人可能会以为强制出售(power of sale)的房屋会便宜一点。事实上﹐在网上以强制出售来搜索一下﹐所得到的结果很多时也会让人觉得这类物业售价低过市值。

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然而﹐地产经纪Vincent La Fiura(下图)指出﹐房屋以强制出售方式来找买家﹐其实会尽可能以真正的市价出售。

地产经纪Vincent La Fiura认为﹐置业人士如果想买超值的物业﹐可以考虑银主盘﹐但宜避免沾手强制出售的住宅﹐因为这些物业的售价会接近市价。 无 忧 网 - 51

当业主未有继续缴交按揭供款﹐便会被视为违约﹐借贷方可以按法律取回尚余的房贷欠款﹐其中一个方法是进行强制出售﹐另一个方法是向法庭申请取得业权﹐然后出售﹐而有关的物业会成为银主盘(foreclosure)。

这两种方法的处理不同﹐对交易及价格会构成影响﹐买家不可不知。

银主盘已经属于放贷人的名下﹐出售所得收益﹐全归放贷人所有﹐若然足够偿还欠款﹐余下的款项也归放贷人﹐如果不足﹐或可从按揭保险中获得赔偿﹐所以银主盘的卖价可能不受重视。

强制出售的情况却有所不同。在达成出售交易之前﹐原业主仍然拥有物业﹐一方面有权取回还款后余下的款项﹐另方面也要为不足之数负责。

Vincent La Fiura向本报表示﹐对于想置业人士来说﹐可以考虑购买银主盘﹐但应该避免强制出售的物业。

这名Re/Max West Realty Inc. Brokerage的经纪曾在网志中指出﹐在安省﹐买家有3个主要的理由要避免购买强制出售的物业。

据他指出﹐这些物业必须要以市价出售﹐而不是售价足以弥补欠款便会被接受。

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他向本报说﹐这情况至今没有改变。

他表示﹐根据省的按揭法例﹐在强制出售之中﹐放贷人必须要以真正的市价把物业出售。

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他解释﹐原业主有权取得任何交易的余款。

他在网志中举例称﹐如果某物业欠款30万元﹐被放贷人强制出售﹐而市值估计为50万元﹐那么放贷人有责任以接近50万元的价格把物业售出﹐因为原业主有权取回余下的款项。

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据他指出﹐如果放贷人只按欠款额及强制出售的手续成本来把物业出售﹐原业主有权向放贷人追讨赔偿。

强制出售的物业不会平卖另一个原因是银行经营方针。他表示﹐银行是要赚钱﹐但不是要损人利己﹐而且也不想有不良的声誉﹐这些正是本地银行倾向于选择强制出售而非银主盘方式来追回欠款的部分原因。

这名经纪又指出﹐强制出售的物业是按现状出售﹐意思是放贷人不会就看楼至交吉期间物业的状况作出保证。

换言之﹐尽管买卖合约中写明包括了家电﹐但交吉时这些电器可能已经不在屋内。 - 多伦多 51 网

此外﹐据他指出﹐原业主还有权把物业赎回。在卖买交易达致具约束性的协议之前﹐如果原业主找到钱偿还欠款﹐便可以赎回物业。

他表示﹐很多律师都表示会这样解释有关的规定。他也知道﹐在现实之中﹐一旦物业售出﹐原业主会失去本身的权利。不过﹐由于银行不想有不良的声誉﹐应会尽可能尊重原业主赎回的权利。因此﹐他忠告有意置业的人尽量避免购买强制出售的物业﹐因为在这些交易之中﹐与买家商讨是需要负上法律责任的银行﹐而非业主。