专家:房价暴涨后难免暴跌 迟早泡沫破裂

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看空中国房地产市场，是很多经济学家的噩梦。越是看空，越是暴涨。但市场自有其内在规律，扭曲的关系最终会被理直，一路暴涨之后也难免会出现暴跌。当我们仰望房价觉得高不可攀之时，或许泡沫破裂的脚步正在逐步走来。

从一个长远的角度看，从来就没有只涨不跌的市场。这一规律不仅适用中国，也适用于市场经济相对更加完善的美国和日本。
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3 A* j0 _$ c4 k5 R2 A( _记得2006年6月笔者初到华盛顿时，许多美国人还为没有及时买房或少买了房子而懊恼不已。一位华人朋友就颇有悔意地对我说，以前他买的60万-70万美元一套的别墅，当时已涨到了150万美元左右，如果多买一套，那该多好！
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但很可惜，这种乐观情绪并没有持续多久。从2006年起，美国房市在火爆多年之后，开始下滑，随后则急转而下。房价节节下跌，甚至不到高峰时的一半甚至零头，销售一路下滑，更少有人购买。已买房人欲哭无泪，建筑商也是无力回天。那位懊悔没有再多买房的人，想来还是幸运者。
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持续走低的房价，使当初兴冲冲高价买房的美国人被“套”其中；随即被套的，还有美国的房贷公司，尤其是风险较高的次级抵押贷款金融公司。于是，以房市泡沫破裂为肇因，最终在美国掀起一场“完美风暴”：雷曼破产、“两房”被迫国有化，美国经济陷入“大衰退”……

泡沫破灭的后果是一轮套一轮的，按照美国经济政策研究所的高级经济学家贾里德·伯恩斯坦的说法， “衰退就好像病毒一样，正从美国一个行业传染到另一个行业”——美国房地产业、制造业、金融业已病毒缠身，而随着经济状况的恶化，劳工市场自然也在劫难逃。

曾一度对金融危机不以为然的“股神”巴菲特，后来也感慨言道：当时所有人都犯了同样的错误，认为房价会永无止境地上涨，“基本上，四五年前，几乎每个美国人脑袋里都有这样一个概念，不管是正式的还是非正式的，认为房价不可能大幅下跌……这是愚蠢的想法，也是从众心理使然。”

其实，房市的教训，日本人领受的更为直接。在上世纪80年代，“日本神话”如日中天，房地产热火冲天。当时甚至有一种说法：卖掉东京的土地，可以买下整个美国。也借助于房产泡沫带来的资产增值，日本企业纷纷到美国购买地产，激发了美国被日本超越的恐惧和反感。但可惜好景不长，泡沫随即破灭，日本也由此陷入“失去的十年”。
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中国与美国、日本的国情有很大不同，一些地产行业的朋友也总是说，中国的城镇化等诸多因素，使之房地产有诸多的刚性需求，因此其中的泡沫并不多。更何况，中国不存在土地私有，地方政府也不可能容许地产破裂，也许如此。但一个普遍的规律是，按照目前的房产价格，相当一部分居民，包括很多自认为或被认为的中产阶层，已经无法凭借正常收入实现安居。这种状况合理否？

记得在美国时，当一位美国政府统计部门的经济学家听笔者言，北京上海的房价比华盛顿等很多美国城市要高出许多时，他惊诧不已。在他看来，中国的增速比美国快是正常的，但快到能从绝对值上超英赶美就让人难以相信了。
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有“卖空大师”之称的美国投资家吉姆·查诺斯称，以建设成本计算，中国住宅市场的价值相当于GDP的300-400%。而日本在泡沫崩溃前的1989年，这个数值约为375%，因此，“中国的住宅泡沫已经达到历史罕见规模”。

他的话未必正确，中国国情特殊也是不争的事实。但既然是市场经济，市场经济就有其内在的规律。泡沫总会破裂，只是时间早晚。当然，政策应对得当，问题也就有惊无险。只是，上世纪日本房市的疯狂，本世纪初美国房市的火爆，最终都演变成了灾难性的后果。希望下一个泡沫破裂，不会以眼泪结束。