留学生房租里的税务困惑：弄清房主身份

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近日，有好几位留学生突然来找笔者，平时接待的多是爸爸妈妈级人物，突然来了几个稚气未脱、满脸疑惑的半大孩子，看他们满脸着急的样子，顿时觉得有什么要紧事，于是让工作人员直接把他们请进我的办公室，看看他们有什么要紧事。一问才知道，事情比较简单，只是这几个孩子初到温哥华，当听说他们交了租金还可能要面临罚款，未经世事的他们顿时害怕起来，不知道问题究竟有多严重，才急急忙忙来咨询。
; A" s1 d% A, b! T1 Q8 @帮他们咨询完，看着他们放心离去，本来觉得简单的事，突然又觉得并不简单，因为这几个孩子发生的问题，很可能发生在更多的留学生和地产投资者身上。于是，抽空简单描述一下，希望对更多的人有所帮助。
孩子们的困境是：他们合租了其中一位同学父亲的房子，而同学的父亲不是加拿大移民，只是两年前来旅游，顺手投资了一套公寓，请了一位朋友打理。大约有三位孩子住了进去，也按时付了房租。有个心细的孩子翻看税法书籍，发现了问题：按照税法规定，他们所住公寓的房主的税务身份是加拿大非税务居民。租客在交纳房租时，有义务要扣下25%上缴给政府，如果不扣，不仅房主可能受罚，租客也要被罚款。
与他们一同来的几个人中，也有一些存在这样的问题。我鼓励了那位仔细学习税法的孩子，告诉他，他的怀疑是正确的，但这个问题有好几种方法进行补救。按照加拿大税法，“非税务居民”若在加拿大投资地产并赚取租金，必须就租金收入向加拿大政府缴税，由租客代扣代缴，是非税务居民缴纳税款的方法之一。
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租客必须在缴付租金时扣下25%，作为“非税务居民”业主的投资收入税项上缴给加拿大税务部门，“非税务居民”业主无须再向税务局报税。如果租客没有从租金中扣除25%缴给税务局，这笔租金其实就违反了税则，可能被罚款。我给他们的建议是，联系业主，请业主提供关于自己税务身份的书面文件，如果业主是非税务居民，就要告知业主，即日起要将部分租金用于补交和支付相应税项。
这种情况下，“非税务居民”业主可以选择在2年内，在对实际收支进行结算，扣除各项租金开支净收入向政府缴税。可以扣除的开支包括按揭利息、地税、管理费、保险费、维修费用，甚至报税费用等。如果租金预先扣除的25%租金，超出业主正确报税计算出来的应缴税款，税务局会将差额退回。所以，对于净租金收入不高的“非税务居民”业主，选择报税可以省回不少税款。
% A; Q/ M# u. G  `3 `8 `. |其实由租客，尤其租客又是少不更事的留学生来代替业主完成这项任务，并不是一个明智的选择，这也是我越思考，越觉得这个问题比较重要的原因：孩子们来这儿是学习的，作为业主，应当尽量为他们提供方便，自己的事最好自己办。比较好的办法是找个管理公司或者本地的代理人来处理这些事宜。具体办法是，根据最初预估的净租金收入预缴税款，然后在第二年的6个月内进行报税，税务局会根据报税的实际收入，采取多退少补原则，实现税务公平。但业主的代理人必须记着，要在6个月内根据实际收入进行报税，否则税务局可以否决“非税务居民”业主报税的选择权，按租金的25%进行收税。

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特别要提醒一下的是，选择按预估的净租金收入的25%缴纳预付税金，业主的代理人必须每年元月一日前或第一次租金到期日之前向税务局递交申请表格（NR6），经税务局批准后才可以按照这种方法缴纳预付税金并在年度结束之后的六个月内填报税表（T1159）。