房博：房屋买卖的步骤

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如果您是地产市场常客，有过买卖房屋的经历也许对本文的内容并不生疏。但很多第一次购房的朋友确实很希望在开始的时候对整个交易过程有所了解以便心中有数，提前做好功课，所以虽然有些老生常谈还是有些必要。

通常比较普遍的买房步骤应该是：

1. 首先对持有资金，家庭收入心中有数，估算首付款以及可以负担的房无贷款成本支出。这个步骤可以同银行或代理贷款经纪人一起作出测算，听取金融机构专业人士意见。

2. 计划入住新房时间。考虑比较多的是孩子上学，工作变动等生活安排。建议至少提前三，四个月着手挑选房子。

3.与银行和贷款机构接洽，确定贷款的数额，还款安排，贷款利率，从而确定可以承受的房屋价格。

4.咨询地产经纪，根据所预算的房屋价格和家庭生活需要决定购买房产地区和房型，大小，结构等。

4，与地产经纪签署委托代理协议，确定购房的范围，大小，价位，以及所喜爱的房屋类型，同经纪沟通个人及家庭喜好及避忌的地方。

5. 找到钟爱的房产之后委托地产经纪向卖方登记Offer，获得卖方的最新信息。

6. 经过与地产经纪探讨比较周围的房产售价以及对房产的估价，同卖方谈判并达成交易。

7. 达成交易后，一般要求在24小时内将定金交付给卖方地产公司存入其专用账户。

8.交易合同中一般会有贷款和验屋条件，如果条件没有满足，买方可以取消此次交易，定金也会被退还。常见的贷款和验屋的时间期限为五个工作日。买主应尽快把合同以及房屋信息和相关资料交给贷款机构，以便能够及时确认可以获得足够的贷款。同时安排专业验屋师验屋，如果对房产的状况有异议，可以通过所委托经纪与对方协商。

9，确认此次交易成功之后尽快把交易的合约交给委托律师，以便律师完成房产的转移。

10. 交房前两周，律师一般会要求把购房首付以及其它费用交付给律师。贷款机构的信息也需要交给律师，以保证能够及时到帐。

11. 购房合约中一般会保留买方在交房之前看房的机会。最后一次看房比较重要，要最终确认房产同合约签订时状态一致，各种设备工作正常。如果发现问题及时与自己的地产经纪和律师沟通，以便解决。

12. 交房日律师一般会通知买家，在当天下午到律师办公室获取房产的钥匙。

13. 拿到钥匙后尽快看一下房产的状况，确保自己可以接收。如果发现问题及时与自己的地产经纪和律师沟通，解决。

谈到出售房屋，虽然现在是非常强劲的买方市场，经常有几天甚至更短的时间就成功售出，但为了稳妥安全预留三个月售房时间比较好。

通常的售房过程是：

1. 确定搬家的计划。大多数人会提前三，四个月开始着手卖房事宜。

2. 售房前检查房产状况，看是否需要修补，装修或升级设备等。

3. 向贷款银行确认贷款是否到期，预定的售房交房时间是否会因违约产生罚金，如何处理剩余贷款等。

4.与地产经纪接洽，签约，房产估价并讨论房屋出售市场营销策略。

5.约请装修公司，清洁公司，售前装饰公司等专业人士协助做售前准备，对房产进行最后的整理，准备推向市场。

6. 地产经纪在MLS上发布出售信息，等待买家给出Offer .

7.在地产经纪的帮助下就价格，交房日期，以及成交条件，与买方谈判并签订售出合约。

8. 如果有贷款和验屋条件的合约，卖家尽量积极配合买家，需要沟通时通过地产经纪转达意见。直至确认交易成功。

9. 交易成功之后，需要尽快将合约递交律师以便其顺利执行合约。

10. 通知贷款银行房产已经顺利售出，告知交房日期。

11. 如果在交房日之前发现房产有新产生的损坏，需要及时通过地产经纪与对方沟通以达成谅解。

12. 在交房之前做好清洁，不要遗留个人用品及垃圾。

13. 交房之后的一两天之内，律师会把售房款项交付给相关人员。

虽然是流水帐一般读来无趣，希望通过此文帮助读者对买卖房屋的一般流程有所了解。当然在实施过程中各有不同，每一笔交易都有其特殊性，所以要确保交易顺利圆满，由有经验的专业人士进行协助可以确保您事半功倍。

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1 s0 {" }4 S) k- I2 w六月七日，奥克维尔
地产学院院士 刘兵 FRI
Fellow Of Real Estate Institute
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