2012年大多伦多地区房地产市场预测与展望

大多伦多地区2011年房地产市场骄人的表现必定让许多人为之疯狂, 也一定让许多人为之沮丧, 因为他们由于种种原由没能赶上这班呼啸而过的高铁, 就在我们尚未定过神来之际, 远处传来了银铃叮噹这古老的圣诞音乐, 告诉我们将与充满传奇的2011年挥手告别. 历史翻开了又一页崭新的篇章, 大多伦多地区2012年房地产市场如何走向? 这个问题绝对牵动着我们每一个人的心, 毕竟这对我们已经搭上 “高铁” 的还是对还没有搭上的一族来说同样是至关重要的. 本文将通过对影响大多伦多地区房地产市场的五大因素的作系统的综合分析, 同时也参考2011年和2010年的同比数据来准确预测2012年大多伦多地区的房地产市场销售量和销售均价.

人口增长和外国移民

人口增长为一个国家和地区经济持续发展提供了人力资源和劳动力的保障, 同时, 人口增长也促进一个国家和地区的市场发展和消费需求, 消费需求首当其冲的是购买住房, 安居才能乐业, 安居乐业是各国移民来加拿大追求长期发展和提高生活品质的首要保证. 加拿大移民部近日推出2012年新移民配额修改意见, 计划于2012年在世界各国吸纳25万新移民来加拿大, 需要指出的是这个数字大于2011年的移民数额.  按过去数年的经验, 按比例其中将有12万人会涌入多伦多, 这些人将成为大多伦多地区2012年房地产市场刚性需求和房市稳步增长的主要推力. 

经济发展和低失业率

依据加拿大第一大商业银行皇家银行对加国各省经济发展预测报告, 安省2011年的经济增长率为2.0%, 这是因为安省的汽车制造业和金融两大支柱产业在2011年的第二和第三季度增长受到了影响, 不过皇家银行对安省在2012年和2013年经济发展持比较乐观的态度, 预计2012年和2013年安省的经济增长率将都超过2011年的水平, 经济增长率将达到2.3%. 正因为更好的经济增长预期, 2012年安省的失业率将会低于2011年的7.9%这个数字, 2012年安省的失业率将回落在7.7%. 更好的经济表现和就业市场的预期将给大多伦多地区2012年房地产市场注入更大的发展潜力和增长信心. 就经济层面来说, 大多伦多地区2012年房地产市场增长幅度应该会延续2011年的增长势头.

货币供应和贷款利率

自从美国次贷危机爆发演变成全球性金融危机以来, 我们逐渐认识了量化的货币政策, 以此来刺激经济复苏. 长期推行量化货币政策将导致通货膨胀. 通货膨胀的预期将使投资者放弃货币的持有转向对有形资产的持有, 2012年房地产物业等有形资产将继续受大众青睐.

近年来加币兑美元的汇价高企不下, 在很大程度上阻碍了加拿大对美国的出口, 如果实施加息, 这将进一步提高加币兑美元的汇价, 对加拿大经济发展有害无利. 本届政府在2011年中期曾明确表示, 政府将为 “保证加拿大国民经济增长和就业市场的稳定而竭其所能”, 鉴于美国和欧洲经济发展的不确定性, 加拿大央行预计将在2012年继续奉行低利率政策, 目前的低利率将至少延续至2012年第四季度而保持不变. 目前的低利率使我们的房子贷款成本降到了历史的低位水平, 低利率预期将进一步稳定并增进2012年大多伦多地区房地产市场的强势发展预期.

房屋供应和市场需求

对一个健康稳定的房地产市场而言, 重售市场的房屋供应量年与年之间差别不会太大, 但是每年新盖房屋的数量不同就直接会影响到一个市场的供应量, 事实是大多伦多地区每年需要大约40,000套新盖房屋投入才可以满足市场需求, 而大多伦多地区的全部开发商按7/24全天侯开发高层公寓也不过15,800套, 而底层住房开发由于法律规划审批及土地征用限制等原因, 近年的供应量几乎处于历史低位水平, 预计2012年新盖低层房屋供应量将为6,000套. 即便算个总数, 2012年还将有18,200套住房空缺无法满足市场需求. 在没有计划经济的西方社会, 市场是通过 “无形的手” 来调整的, 在充分自由的市场机制里, 需求大于供给将肯定进一步推高大多伦多地区2012年的房屋成交均价.

政府法规和税收政策

政府法规和税收政策的确会影响一个国家和地区的房地产市场的发展变化, 我们可以借鉴中国的经验来领悟这些宏观调控因素的力量. 由于西方经济明显的市场机制特点, 管理加拿大房地产市场发展的政府法规基本也遵循市场机制和人性化因素. 为了竞选上任多伦多市长官位, 福特竞选时曾承诺表示一旦上任, 他将会废除多伦多土地转让税, 预计自2012年起多伦多市政府将逐步废除土地转让税, 这将会大大减少购买多伦多物业的交割成本, 从而鼓励并提升大众对多伦多市区的房屋需求欲望, 从而也将促使形成多伦多市区房屋销售量价进一步攀升局面.

回顾即将过去的一年, 大多伦多地区2011年房地产市场的强势表现已成为各大媒体的头版, 2011年大多伦多地区的房屋总销售量将达到90,500套, 同比2010年的86,170套的销售量增长5%, 同样, 2011年大多伦多地区的房屋销售均价将达到$465,000, 同比2010年的$431,463均价增长7.8%. 综观影响大多伦多地区房地产市场的五大因素, 应该说2012年的优势相比较2011年的有过之而无不及, 但基于2011年过快增长考虑, 2012年应该有所平稳缓和, 笔者预测2012年大多伦多地区的房屋总销售量将达到95,025套, 同比2011年的90,500套的销售量增长5%, 同样, 2012年大多伦多地区的房屋销售均价将达到$497,550, 同比2011年的$465,000均价增长7.0%.

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朱加瑞  地产经纪

Gary Zhu   MBA

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